内装工のヤニ・アク・塗装の除去と下地調整の業務レポート

管理会社か原状回復の会社が、退去の立会いで壁と天井のヤニの黄ばみ、木部や下地のアク、結露のカビ、臭いを見て、洗えば足りるか、下塗りが要るか、張替えかを決める。動画から傷や汚れを抜き出す道具や、経過年数から借主の負担の割合を出す道具もある。

つまずきヤニの程度と臭いを測る物差しが無く、洗えば足りるか張替えかは担当者の目で決まる。借主に回せる範囲（壁紙は6年で1円）と、残る工賃の扱いで揉めやすい。

ガイドラインはタバコのヤニと臭いを借主負担の原則とし、壁紙は耐用年数6年で残存1円とする。材料は免除して工賃の一部を請求する実務もある。見積は壁紙の㎡単価が中心で、喫煙の部屋の全室の張替えに20万円を超える請求が出ることもある。

つまずきヤニ止め・アク止めの下塗りは工賃の性格が強いのに、見積の場と料金表に項目が無く、下地処理は「別途」で金額が出ない。剥がしてみて分かる追加は、張る職人の持ち出しになりやすい。

ハウスクリーニングの業者が、張替えの前に電解水やアルカリの洗剤（重曹・セスキ炭酸ソーダ）で壁と天井、建具を洗う。くらしのマーケットの壁紙クリーニングは10㎡ 5,000〜10,000円。

つまずきどこまで洗えば次の工程に渡せるかの線引きが無い。長年のヤニは洗っても白くならず、古い壁紙は洗うと剥がれる。

塗装なら古い塗膜の上に、張替えなら剥がしたあとの下地に、ヤニ・しみ止めの下塗り材やシーラーを塗る。塗料の会社の1液の品や、壁紙の下地用のシーラーが通販とホームセンターで手に入る。

つまずき溶剤系は室内で臭いがきつく、水性は効きが弱いことがある。塗り不足だと張ったあとにヤニやシミが浮き戻り、張った職人のクレームになる。業務用の1液の品にはビニールクロスの上に塗れないものがあり、壁紙の部屋では張替えの前に剥がした下地に塗ることになる。

特殊清掃の業者がオゾンの脱臭機や光触媒で臭いを消す。2026年9月には壁にしみ込ませて臭いを封じる液を加盟店で広げる会社が出た。ホテルの喫煙室を禁煙で売れる部屋にする会社は累計6,000室を超える。

つまずき張替えとエアコンの洗浄まで済ませても臭いが残り、内覧で客が付かない例がある。消臭の結果を測って保証する形は、ヤニの部屋にはまだ広がっていない。

塗り替えや古い木部の再生では、剥離剤（塩素系のジクロロメタン、非塩素系のベンジルアルコールなど）や研磨で古い塗膜とニスを落とす。

つまずき閉じた場所で剥離剤を吸う中毒が続き、厚生労働省は2020年に通達を出した（ベンジルアルコール系で死亡例）。換気・保護具・測定の手間が、小さな現場の単価に乗りにくい。

張替えや塗装を終えて、入居や内覧に出す。

つまずきシミの浮き戻り、張替えから1年でのカビの再発、残る臭いは、原因が下地や建物でも、張った職人と管理会社に戻ってくる。