個人大家の賃貸物件管理の業務レポート

何が足りないか

入居者付きで物件が売られると、新しい持ち主は貸主の立場と敷金を返す義務を、前の持ち主から実際に敷金を受け取ったかに関わらず継ぐ（最高裁の平成11年3月25日の判決・2020年施行の民法605条の2）。入居中で室内を見られず、売主の資料は古く、口約束の特約や、民法改正に合わない個人の連帯保証の契約は、書類だけでは分からない（不動産投資の情報サイトの弁護士のコラム）。主な所得が不動産所得の申告納税者は約105万人（2023年分）で、個人の大家が買い手にも売り手にもなる。

図1移り変わり

不動産所得者（主な所得が不動産所得の申告納税者）の数の移り変わり

申告納税者のうち、所得者区分が不動産所得者の人（各年分）・令和5年分

主な所得が不動産所得の申告納税者（個人）の数の移り変わり（各年分）。入居者付きの物件を買い売りする個人の大家の母数の目安で、売買の件数ではない。

出典 「令和5年分 申告所得税標本調査 調査結果報告（国税庁）」をもとに運営者が作成

評論

隙の崩しで崩れなかった（作業役の2回と親の1回の検索で、国内の住居で入居者に契約の中身を確かめて書面にする仕事を1件ごとに受ける先は出なかった）。いまは、仲介が売主から契約書の写しとレントロールを受けて渡し、敷金は売買の代金で精算し、買主は売買契約の表明保証の条項と値引きで備える。自主管理の売主から買うと、口約束の特約や保証の契約の写しが欠けやすく、食い違いは退去や更新のときに分かる。声は入居者付きで買った大家の X の投稿で、買った直後の滞納、引き継いだ入居者の保証人の死亡と保証の会社への加入の断り、連絡のつかない入居者、契約の巻き直しの苦戦が出た。架空の入居で利回りを高く見せた売り物を買わされた例もあり、入居の実態の確かめも引継ぎの前に要る。

出典 ［32］弁護士法人みずほ中央法律事務所「新所有者が承継する敷金と売買における敷金引継」（2018-06-20） ／ ［33］健美家「オーナーチェンジ物件の落とし穴」（2025-02-16）

調べた担い手

• 楽待・健美家収益物件の掲載と売却の査定。契約の中身の確かめは仲介と買主に任せる
• 収益物件の仲介売主から契約書の写しとレントロールを受けて渡す
• 弁護士敷金の承継と表明保証の条項。争いになってから

出典 ［32］弁護士法人みずほ中央法律事務所「新所有者が承継する敷金と売買における敷金引継」（2018-06-20）

入るなら

入るなら、宅地建物取引士か賃貸不動産経営管理士が、買主から1件ごとに受ける引継ぎの確かめ（入居者ごとの確認書の取りまとめ・売主の資料との突き合わせ・食い違いの一覧）。日本の住居の賃貸借には借主に確認書の署名を求める慣行が無いので、管理会社を通した任意の確認の形になる。

強い既存の事業者

強い既存の事業者：収益物件の仲介の会社（買主への付加の価値として足せる）と、買ったあとの管理を受ける管理会社（引継ぎの確かめが管理の契約の入口になる）。

育つ道

育つ道：物件ごとの入居者の契約の台帳と食い違いの型は、引継ぎの確認書の業界の標準に育ちうるが、先例は商業用の多テナントの物件の法律事務所の受託（カナダの Osler・2019年）と、米国の個人の大家向けの道具の書式の1枚にとどまり、住居の小さな売買で事業に育った例は確かめきれなかった。入居者に応じる義務は無く、受け手の管理会社が管理の入口として無料で引継ぎを受けるので、大きくは見込めない。

出典 ［39］Law Times「Osler taps technology to streamline estoppel certificate production」

海外の先例

海外の先例：米国とカナダの商業用の不動産の売買と融資では、借主が契約の中身と敷金を確かめて署名する確認書（estoppel certificate）を取りまとめる慣行があり、カナダの法律事務所 Osler は2019年から取りまとめを受託している。米国の個人の大家向けの道具 TurboTenant も、入居者付きで買うときの書式として確認書を案内する。

出典 ［39］Law Times「Osler taps technology to streamline estoppel certificate production」

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