個人大家の賃貸物件管理の業務レポート

何が足りないか

管理を全部自分でする家主は18.5%、建物と設備の維持管理と修繕を自分でする家主は21.8%（2019年・国交省の家主の調べ）。入居者の側では、トラブルを経験した人の最多が「水もれや設備の故障で対応に著しく時間がかかった」（29.8%）。いまの担い手は、管理会社への委託、入居者が払う24時間の駆けつけの会員（鍵と水まわりの一次対応まで）、職人の場（値段と口コミは見えるが、入居者との日程と立会いは大家に残る）、管理会社が自社の管理物件に組み込む設備保証で、自主管理の大家から受付と手配までを直接受ける先は限られる。

図1割合

家主の建物・設備の維持管理・修繕の実施者

サブリース以外の賃貸住宅を持つ家主（n=211）・2019年

サブリースでない賃貸住宅を持つ家主（211人）が、建物と設備の維持管理と修繕を誰がしているか（2019年）。自分でする家主は約2割で、そこに受付と手配の手間が残る。

出典 「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査 家主編（国土交通省）」をもとに運営者が作成

図2比べる

物価の前年比 2025年平均 総合と設備修繕・維持

全国の消費者物価指数（2020年=100）の2025年平均の前年比・2025年平均

全国の消費者物価指数の2025年平均の前年比。設備の修繕・維持は物価全体より上がった。

出典 「2020年基準 消費者物価指数 全国 2025年（令和7年）平均（総務省統計局）」をもとに運営者が作成

入居者が経験したトラブルの最多

29.8%

水もれや設備の故障で、修繕の対応に著しく時間がかかった（トラブルの経験者94人・2019年）

出典 ［4］国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査結果」（2019-12-18）

修繕の要望の対応に手間やお金がかかる家主

18.9%

サブリースでない賃貸住宅のトラブル（家主259人・2019年）。最多は滞納の23.6%

出典 ［4］国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査結果」（2019-12-18）

全部を自分で管理する理由のうち費用の節約

12.5%

最多は「容易に実施可能」の37.5%（全部を自分で管理する家主48人・2019年）

出典 ［4］国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査結果」（2019-12-18）

評論

隙の崩しで狭まった（作業役の2回の検索）。管理会社が自社の管理物件に組み込む設備保証（月1,100〜1,650円・1回10万円までの例）と、個人の大家も採用している設備の定額利用（エネカリ・24時間の受付）は、保証や定額に入った設備の故障を受ける。給湯器の交換は、入居者との連絡まで代わって1件ごとに大家から受ける会社がある（交換できるくん）。残るのは、保証や定額に入っていない設備と製造20年を超えた設備、水回りの詰まりと漏れの受付と職人の手配、それに大家・入居者・保険のどれが払うかの判断。反証もある。全部を自分で管理する理由は「容易に実施可能」（37.5%）が最多で、費用の節約は12.5%にとどまり、外に払う動機は強くない。入居者は駆けつけの会員にすでに払っている。直近12か月に自主管理の大家向けの受付と手配を全国で始めた発表は見当たらなかった（作業役の3回の検索）。声は大家の X の投稿で、管理会社に任せても雨漏りやエアコンの故障の職人を大家が手配した例と、私設の水道メーターの検定の期限が切れて交換か切り替えかを迫られた例が出た。

出典 ［4］国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査結果」（2019-12-18） ／ ［35］交換できるくん「賃貸オーナー様向け 給湯器交換」 ／ ［36］TEPCOホームテック「賃貸オーナーエネカリ」

調べた担い手

• 駆けつけの会員（ジャパンベストレスキューシステムなど）入居者が払う。会員約440万人・協力業者約3,000。給湯器は電話の相談まで
• 職人の場（くらしのマーケット・ミツモア）値段と口コミが見える。空室のクリーニングは賃貸の持ち主もよく使うと明記。日程と立会いは大家に残る
• 管理会社の設備保証（ストレイトライドなど）自社が管理する物件のオーナー向け。月1,100〜1,650円の例
• アセットテクノロジー関西の不動産会社向けの設備保証付きの再委託。30㎡未満で月2,750円から（2026年5月）
• 賃貸オーナーエネカリ（TEPCOホームテック）設備の定額利用。個人の大家も採用・24時間の受付
• 交換できるくん給湯器の交換を1件ごとに大家から受け、入居者との連絡まで代わる

出典 ［35］交換できるくん「賃貸オーナー様向け 給湯器交換」 ／ ［36］TEPCOホームテック「賃貸オーナーエネカリ」

入るなら

入るなら、地域の設備・リフォームの会社が、自主管理の大家の数戸〜十数戸から、保証の外の故障の受付と職人の手配を1件ごとの手数料で受ける形。費用の分担は、国の原状回復のガイドラインと保険の約款に沿った判断の表で大家に返す。

強い既存の事業者

強い既存の事業者：給湯器と水回りの交換を本業にする地域の設備の会社と、設備の定額利用・設備保証の会社。家賃保証の Casa は自主管理の家主と接点を持ち、受付を足せる。

育つ道

育つ道：物件ごとの設備の年式と修繕の履歴、地域の職人の値段の記録は、設備の更新の時期の予測と修繕費の相場表に育ちうる。ただし米国の先例（Latchel は2019年に2.75万戸を受け、客1つあたり平均約250戸。Hemlane は管理の道具の段の1つ）は大口か管理の道具から入った形で、小さな大家の受付から網に育った例は見当たらない。国内でも家賃保証の Casa の子会社が自主管理の家主向けのワンストップを開発中で、駆けつけの大手が地元の協力店の網を持つので、同じ資産の持ち主がいる。

出典 ［38］TechCrunch「Latchel wants to make maintenance easier for landlords and property managers」（2019-02-22）

海外の先例

海外の先例：米国の Property Meld は修繕の受付と業者の手配の道具で、1戸 月2ドル・最低 月200ドルとし、100戸以上の管理会社向けと明記している。英国の Fixflo も最低50物件で、海外でも払うのは管理会社か大口の家主。

出典 ［37］Property Meld Pricing

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