個人大家の賃貸物件管理の業務レポート

何が足りないか

記録の道具は、管理会社が入れる道具（イタンジ 2023年・Live Search 2024年）か、管理会社経由の保証に付く道具（REMODELA・2026年）。経過年数での負担の判定は大家向けの AI（Send Legal の原状回復アドバイザー・2026年4月）があり、退去立会いの代行は個人の大家も頼める。ただし、入居時と退去時の記録から、精算書、借主への請求、保証の会社の事故報告の書類までを一続きで出す担い手は、自主管理の大家向けには見当たらない。家主の2割程度は全て自ら管理する（国交省・2019年）。

図1割合

家主の賃貸住宅の管理のしかた

サブリース以外の賃貸住宅をもつ家主(N=259)・2019年

サブリース以外の賃貸住宅をもつ家主259人の、管理のしかたの内訳（2019年）。同じ調査の家主の有効回答は414名。

出典 「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査(結果概要)(国土交通省)」をもとに運営者が作成

家主のうち「全て自ら管理」

2割程度

8割は全部か一部を管理会社に任せる。家主の答えは Web モニターの414名

出典 国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査結果」（2019-12-18）

Casa「家主ダイレクト」の利用オーナー

3万人超

自主管理の家主が1室から直接入れ、家主の負担は0円。居住用の入居者の保証料は賃料等の50%

出典 Casa 家主ダイレクト（2026-10 確認）

反証

反証：経過年数の判定（Send Legal・2026年4月）と、個人も頼める立会いの代行はすでにあり、調査スタッフ向けの無料の記録のアプリ（ZeroSpace）も出ていて、主張は狭まった。LeTech は2022年にオーナー向けの負担割合の AI の開発を発表しており、大手の昔の試みにあたる（提供されたかは未確認）。Casa の家主向けの Web に記録と請求の機能があるかは確かめきれていない。

海外の先例

英国は敷金の法定の預け先と無料の裁定を持ち、入居時の調書を独立の担い手が作る形が育った。米カリフォルニアは2025年から入居前と退去後の写真を家主の義務にした。日本はガイドラインが使用を強制せず、記録の道具は保証の代位弁済の入口として管理会社の側から広がった。

英国の敷金の紛争の裁定

保護された敷金470万件のうち46,950件（1%）

争いの理由は清掃54%・傷み49%。入居時の写真か動画の調書がいちばん効く

出典 NRLA（TDS 2024/25・2025-12-22）

評論

声は自主管理の大家の9件（立会いの場で精算の額と署名を求められる、管理会社の立会い費でその月が赤字、会社員をしながらの立会い、遠方の物件、特約と預り金の記録が手元に無い）。

入るなら

入るなら、自主管理の大家が自分で撮る型の道具か、入居時と退去時の撮影と調書の出張で、同じ記録から精算書の下書きと保証の会社の書類までを作る形。

強い既存の事業者

強い既存の事業者：Casa（家主ダイレクトの3万人超の家主に記録の道具を足せる）と、地域の立会いの代行と原状回復の会社（自主管理の家主にも売れる）。

育つ道

育つ道：同じ型の部屋ごとの記録は、保証の会社と少額短期保険の損害の査定の根拠に育ちうるが、英国で調書に払い手がつく（全国に90を超える事務所の調書の会社がある）のは敷金の裁定の制度があるためで、米国の点検の道具も管理会社が払う。国内では REMODELA と保証の会社が管理会社の物件で同じ資産を集め始めている。

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